Por Daniel Santos Garroux* — O STF suspende julgamento sobre venda de imóveis sem escritura pública. O que significa?
O ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Luiz Fux pediu vista e suspendeu o julgamento virtual na 2ª Turma sobre as regras para negociações imobiliárias. A Corte decide se a escritura pública é obrigatória em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, especificamente em negócios realizados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
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O debate central discute a aplicação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 e a validade dos Provimentos nº 172 e nº 174 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Na prática, o julgamento opõe o interesse das construtoras e incorporadoras, que usam o argumento de desburocratização do processo, aos interesses dos consumidores, que ficam mais protegidos pela intervenção notarial. A interrupção do julgamento permite uma análise mais criteriosa e atenta à proteção dos consumidores, visto que o cenário se desenhava desfavorável a eles. O relator da matéria, ministro Gilmar Mendes, votou para permitir que essas negociações aconteçam por meio de simples contratos particulares, como defendem construtoras e incorporadoras. O ministro Dias Toffoli votou no mesmo sentido. Ainda faltam os votos de Luiz Fux, Nunes Marques e André Mendonça.
O julgamento contrapõe o interesse do mercado imobiliário à defesa dos consumidores. É um erro negligenciar o papel da supervisão estatal na celebração desse tipo de contrato assimétrico, no qual uma das partes detém muito mais informação e capacidade técnica do que a outra. Fraudes como a do Banco Master mostram que a relação do consumidor com o mercado deve ser protegida pelo Estado. Os notários agem nas escrituras públicas como longa manus do poder estatal com o objetivo de tornar as negociações comerciais mais equilibradas. A obrigatoriedade da intervenção do sistema notarial protege as famílias e mantém a segurança jurídica nacional. Por meio da escritura, o tabelião exerce um controle preventivo de legalidade que protege o cidadão contra fraudes e vícios do negócio jurídico. Essa intervenção reduz custos de transação ao evitar que problemas simples se tornem litígios judiciais complexos e onerosos. Por isso mesmo, a adoção de instrumentos particulares em larga escala não assegura economia ao consumidor final. Veja exemplos concretos de riscos ao consumidor:
- Ocultação dos riscos da alienação fiduciária: A linguagem excessivamente técnica muitas vezes impede que o consumidor entenda as reais consequências do acordo. Contratos particulares podem não destacar de modo claro que, no regime de alienação fiduciária, o atraso de poucas parcelas permite a consolidação da propriedade do imóvel pela entidade financiadora.
- Falta de clareza nos reajustes e juros: A redação obscura das cláusulas financeiras permite manobras prejudiciais ao comprador, como a possibilidade de cobrança de juros sobre juros (anatocismo).
- Cláusulas compulsórias de arbitragem: Pode haver inserção de dispositivos que obrigam a resolução de qualquer conflito por meio de câmaras de arbitragem privadas, o que é prática considerada abusiva em contratos de consumo, pois afasta o cidadão do Poder Judiciário e torna a defesa de seus direitos muito mais onerosa e restrita.
- Omissão de vícios e pendências da matrícula do imóvel: Sem a checagem rigorosa e imparcial de um tabelião, o contrato particular pode ocultar dívidas ou comprometimentos do imóvel, além de pendências ambientais.
Advogado especialista em direito do consumidor e presidente do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS)*
Direito e Justiça
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